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MEDIDAS EXTRAORDINARIAS DIRIGIDAS A ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIOS. REDUCCIÓN Y EL APLAZAMIENTO DE LA RENTA.

La crisis sanitaria provocada por el SARS-CoV-2 ha tenido importante repercusión sobre algunos sectores como el turismo o el comercio, esenciales para la economía española lo que hace necesario extender la aplicación de algunas de las ayudas aprobadas en meses anteriores.

En el presente post, nos centraremos en las medidas del capítulo I de este Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, cuyo objetivo se establece en reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos.

Teniendo en cuenta la extraordinaria situación actual, donde ni la Ley 29/1998 de arrendamientos urbanos, ni el Código Civil ofrecen soluciones, y como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, nos remitimos a las nuevas medidas señaladas en el capítulo I del citado RDLey 35/2020, que se limitan únicamente a aquellos casos de falta de acuerdo entre las partes.

Medidas dirigidas a arrendamientos de locales de negocios.

  1. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) si las partes no llegaran a un acuerdo, el arrendatario podrá optar entre las siguientes alternativas:
  2. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas, y hasta un plazo máximo de cuatro meses adicionales a contar desde la finalización del estado de alarma.
  3. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y hasta un plazo máximo de cuatro meses adicionales a contar desde la finalización del estado de alarma. En este caso, el pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria.

En los casos en los que el contrato de arrendamiento prevé, además del pago de la renta, el abono de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento u otro tipo y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos quedan excluidos las medidas expuestas anteriormente. Asimismo, estas medidas, no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o ante la probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.

  • En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordad con carácter voluntario por las partes.De igual modo, las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna o de algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de se disponga de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que fuera inferior a un año.

Por otra parte, se establece un incentivo fiscal para los arrendadores de locales que no sean grandes tenedores, con el que se pretende que las personas físicas que alquilan los locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, la hostelería y el comercio acuerden voluntariamente rebajas en la renta arrendaticia correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2021, permitiendo computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de la renta acordada durante tales meses.

La solicitud se realizará por la persona arrendataria, una vez se cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 antes del 31 de enero de 2021.

La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. 

Requisitos del arrendatario para la solicitud:

En caso de que el contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica sea desarrollada por trabajador autónomo;

  • Estar afiliado y en situación de alta, al declararse el estado de alarma.
  • Que su actividad haya quedado suspendida a la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, o por la Autoridad competente.
  • Si la actividad no quedo suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme;

  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto 926/2020, o por la Autoridad competente.
  • En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Los requisitos se acreditarán:

  1. En el supuesto de reducción de la actividad mediante declaración responsable del arrendatario sobre la base de la información contable y de los ingresos y gastos, con una reducción de al menos un 75 por ciento en la facturación mensual del mismo trimestre del año anterior. Si el arrendador lo requiere tendrá que mostrar sus libros contables.
  2. Para la suspensión de actividad mediante certificado expedido por la AEAT o entidad competente de tramitar el cese de actividad extraordinario.

Los arrendatarios que obtengan dichas medidas sin cumplir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios producidos, además de las posibles responsabilidades de otro orden.